Alquiler turístico: IVA del 10 % en diciembre

La regla corta

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE del 7 de octubre), cambia la Ley del IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar un apartamento o una vivienda amueblada 30 noches o menos a un mismo arrendatario deja de estar exento y tributa al tipo reducido, el mismo de la hostelería: el 10 %. Es el artículo 7 del decreto, que modifica los artículos 20.Uno.23.º e') y 91.Uno.2.2.º de la Ley 37/1992.

Qué dice exactamente la norma

La nueva letra e') del artículo 20.Uno.23.º dice que no están exentos los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando se dé cualquiera de estas dos circunstancias:

1. El arrendador se obliga a prestar alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera: restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. Esto ya era así antes.
2. Lo nuevo: la duración a favor de un mismo arrendatario no supera las 30 noches, salvo que sea en la vivienda donde el propio arrendador tiene su residencia habitual, en cuyo caso sigue exento.

Y el artículo 91 incluye estos arrendamientos en el tipo reducido. El límite se cuenta en noches y por arrendatario: 30 noches justas quedan dentro del 10 %; 31, fuera.

A quién afecta en Mallorca

En la práctica, el cambio cae sobre las viviendas turísticas comercializadas por estancias cortas que no daban servicios hoteleros: la mayoría de casas y pisos que se alquilan en Airbnb, Booking o en directo por semanas. Los hoteles y agroturismos ya facturaban con IVA y no notan nada.

Qué pasa con tus precios: dos ejemplos

Si mantienes el precio final. Una semana de 1.400 € con el IVA ya incluido: la base es 1.400 / 1,10 = 1.272,73 € y el IVA, 127,27 € que ingresas a Hacienda. Cobras lo mismo, pero te quedas un 9,1 % menos.

Si subes el precio. Para seguir ingresando 1.400 € netos, el huésped paga 1.400 × 1,10 = 1.540 €.

En temporada baja, una casa a 180 € la noche, 5 noches: 900 € de base y 90 € de IVA, 990 € en total.

La otra cara: si pasas a facturar con IVA, puedes deducir el IVA que pagas en lo que necesitas para el alquiler (limpieza externa, lavandería, reparaciones, suministros a nombre de la actividad, comisiones de gestión…), con las reglas generales de la ley. Si antes estabas exento, ese IVA era un coste.

Las reservas que ya tienes para diciembre y después

El decreto no trae una regla transitoria para reservas hechas antes del 1 de diciembre. Se aplica la regla general del IVA: el impuesto se devenga cuando se presta el servicio, pero si hay pagos anticipados, se devenga al cobrarlos por lo cobrado (artículo 75.Dos de la Ley 37/1992). Con esa regla, la señal cobrada en noviembre por una estancia de enero iría con la norma de noviembre, y el resto, con la de enero. Es un punto que conviene confirmar con tu asesor antes de facturar.

Y piensa en los precios ya publicados para 2027: si el decreto se convalida, una tarifa sin IVA en tu web o en las plataformas te puede comer el 10 %.

Qué tienes que hacer si se convalida

1. Alta en el IVA en la Agencia Tributaria (declaración censal, modelo 036/037) si no la tenías, con el epígrafe de la actividad que corresponda.
2. Facturas con el 10 % desglosado en cada estancia.
3. Autoliquidación trimestral del IVA (modelo 303) y el resumen anual (modelo 390), salvo que estés en un régimen que te exima de él.
4. Revisa los contratos con tu gestora: quién factura al huésped y quién ingresa el IVA.
5. Ajusta precios y textos en web y plataformas: que se vea si el precio lleva IVA.

La ecotasa no cambia

El impuesto sobre estancias turísticas de Baleares (la ecotasa) es un impuesto autonómico aparte: sus tarifas y su temporada baja siguen igual. Lo explicamos en nuestro artículo sobre la ecotasa 2026 en Mallorca.

Lo demás del decreto que toca a viviendas turísticas

• Ley de Arrendamientos Urbanos: la cesión de una vivienda amueblada comercializada en canales turísticos y sometida a la normativa turística queda fuera de la LAU y no puede superar 31 días (nuevo artículo 5.e). Lo que pase de ahí es un alquiler de temporada o de vivienda.
• IBI: los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado podrán aplicar un recargo de hasta el 50 % de la cuota a los inmuebles destinados a alojamiento turístico, del 100 % si el titular tiene dos o más y del 150 % si tiene cuatro o más (nuevo artículo 72.4 ter de la Ley de Haciendas Locales). Depende de cada ayuntamiento y de que el municipio esté declarado tensionado.
• Plataformas: multas de hasta un millón de euros a las plataformas de alquiler de corta duración que incumplan las obligaciones de datos de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.

Cómo explicárselo al huésped

• Si subes el precio, dilo así: «desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler turístico en España lleva un 10 % de IVA».
• No lo mezcles con la ecotasa: son dos cosas y el huésped las verá por separado en la factura.
• A los huéspedes alemanes y británicos, «Mehrwertsteuer» y «VAT»: lo conocen de sus países.